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首分论市:23城楼市4月走势预判

作者:jacksonadmin 人气: 发布时间:2017-04-16
摘要:小Q导读 :调控围城,克而瑞23城市首席分析师解读市场趋势。 整理/克而瑞研究中心 上海(李振宇) 楼市现状: 目前政策叠加,市场观望情绪较重,且受制于土地成本和对价格预期

  小Q导读:调控围城,克而瑞23城市首席分析师解读市场趋势。

  

整理/克而瑞研究中心

  上海(李振宇)

  楼市现状:

  目前政策叠加,市场观望情绪较重,且受制于土地成本和对价格预期较高,企业多选择延长施工和项目开盘时间,1季度商品住宅供应仅105万方。需求方面,自住需求依旧旺盛,高端改善客群出于首付压力,受影响较大。

  后市预判:

  供应:4月供应不容乐观,但因为三月加推却顺延的项目,或在四五月份有一波小高潮。

  成交:取决于供应,在供应集中的情况下,成交量才会放大。

  房价:价格会处于震荡状态,不会大幅上涨。如果有小幅的波动,也取决于成交结构的变化。

  热点区域/板块:小昆山、泗泾、江桥、大宁(地王产品的面世带动板块热度)。

  北京(牟增彬)

  楼市现状:

  3月,北京商品房和商品住宅的供应、成交均环比增加,但均低于去年同期。若不是纯住宅用地,企业新开工意愿无明显变化。价格方面,受制于政府管控严格,企业或被迫降价。受限购影响,案场到访量和投资比例均减少。土地市场,3月新增供应经营性用地20块,预计供应自住房面积合计高达50万平米。

  后市预判:

  供应:有所增加

  成交:减少

  房价:略有下降

  杭州(刘晨光)

  楼市现状:

  3月在政府调节下,杭州市场量升价稳;因住宅限购,酒店式公寓、商铺成交放量显著,量价齐升。入市项目以平价持销为主,市场以自住客群为主。值得注意的是,3月杭州市场叠排产品去化情况较好。

  后市预判:

  供应:多项目将首开,部分项目推盘节奏加快,预计4月供应仍将维持相对高位。

  成交:受新政影响,部分客户不再具备购房资格,短期来看,预计4月成交量环比将出现回落。

  房价:4月预计政府备案限价和网签限价将持续,价格以维稳为主

  热点区域/板块:桃源(土拍),金融城、转塘、萧山区府等(因新项目首开,带动周边项目去化)

  常州(戈文问)

  楼市现状:

  3月,常州供应、成交均大幅上涨。各房企2017年开工意愿强烈,多品企均有新品入市。由于政府限价,各楼盘价格有上调,但上调幅度较小。土地市场,3月推出两宗地块,均以高溢价成交。

  后市预判:

  供应:4月商品住宅供应量将继续维持在高位,预计40万方以上。

  成交:4月成交也将延续3月份良好的势头,商品住宅预计成交将超40万方。

  房价:商品住宅房价预计维持在10000元/㎡以上。

  热点区域/板块:成交预计将集中在武进湖塘老城区、新北新市府板块。

  广州(梁永光)

  楼市现状:

  3月广州供应、成交同环比均大幅增加,市场仍供不应求。产品成交方面,3月高价盘表现一般。土地市场方面,3月29日挂牌9个地块,并产生广州新地王,当日土拍的激烈也成为30日广州调控加码的导火索。

  后市预判:

  供应:4月份原来预计有36个新盘加推或推新,受3.30新政影响,预计实际数量将大幅减少。

  成交:短期内市场将进入急冻状态,成交量下滑幅度乐观估计在3成以上。

  房价:市场观望情绪浓郁,上涨停滞,以稳为主。

  热点区域/板块:刚需/改善类需求为主的区域和板块受到的影响相对小一些,如市中心、近郊的一些板块;投资比例大的区域成为重灾区,如南沙、增城。

  深圳(陈洪海)

  楼市现状:

  3月由于月底集中推盘,供应虽有放量,但一季度深圳市场供应和成交均低位运行。新开盘项目呈现分化,刚需项目价格低开,成交情况良好,公寓去化不佳,客户观望情绪较重。二手房市场,房源报价普遍有所下调,直接导致成交回暖。

  后市预判:

  供应:预计将有8个项目新增供应,供应量上升明显。

  成交:随着市场供应上行,开发商调价及低价开盘策略下市场回暖,成交总量将呈回升趋势。

  房价:在3月末刚需项目入市备案延迟的情况下,预计价格仍将持稳在5.5-5.8万元/平。

  热点区域/板块:宝安西乡、沙井,龙岗

  武汉(吴洋)

  楼市现状:

  3月市场供应环比上月明显增加,开盘尤其集中在下旬。从价格走势看,开盘项目基本无涨幅,但政府“限价”控制下,部分企业采取以捆绑精装实现价格的持续上涨。土地市场,武汉市2017年土地供应速度明显加快,短期来看政府推地态度明显由保守转向积极。

  后市预判:

  供应:4月份预计全市有49个项目开盘,合计超过186万方供应。

  成交:4月份供应仍将延续较高水平,二季度成交总量回升趋势无悬念,预计去化率仍维持较高水平。

  房价:全市整体均价可能出现结构性上涨,具体结果要看政府操作。

  热点区域/板块:光谷新中心、武昌白沙洲、汉阳四新、以及二环内高价值区域等。

  成都(闫涛)

  楼市现状:

  3月23日成都限购升级后,市场住宅成交大幅缩水,而公寓成交翻倍。受政策影响,目前开发商不能随意加价,价格开始趋稳。土地市场,成都引入土地熔断机制,但4月6日土拍基本仍以高溢价成交,土地市场热度不减。

  后市预判:

  供应:目前市场看好,供应会持续释放。其中,中高端产品或会增加。

  成交:受推盘影响,成交量不会出现大幅度的涨跌。

  房价:在限购升级政策下,价格或将企稳。

  热点区域/板块:高新区、天府新区兴隆湖板块、华府板块、龙泉的大面板块。

  西安(闫涛)

  楼市现状:

  3月20日起,西安市房管局将开展为期一个月的房地产市场秩序专项整治活动。一方面是为了规范西安房地产市场,一方面也是为了抑制近期楼市升温过快的势头,控制推盘节奏,引导置业者理性购房,让市场波动回归合理范围。

  后市预判:

  供应、成交:与3月基本持平。

  房价:商品房整体成交均价保持在9000-9500元/㎡,住宅成交均价维持在8000-8500元/㎡左右。

  济南(唐堂)

  楼市现状:

  企业有意调价,但政府限价,否则不办预售证,因此部分企业采取调高地下室、车位售价保证利润。受政策及推售量影响,案场到访较前期有下降。客户需求方面,投资客减少,改善、刚需占主要因素,改善加投资有一定占比。3月土地市场以成交为主,主要集中在中央商务区(以底价成交)。

  后市预判:

  供应:预计15个项目进行加推,但需要看工程进度。

  成交:限购后,新加推项目体量较少,地块较好项目基本都能售出此次加推的百分之七十,部分热点区域项目出现无房可售情况。

  房价:价格较为平稳,目前东部和南部区域价格仍处在高位,西部和北部区域价格相对较低,新入市加推项目价格略微调低。

  热点区域/板块:雪山板块。

  青岛(毕怡)

  楼市现状:

  一季度,城区相对偏远区域房价上涨幅度在提速,如城阳、西海岸的胶南区域。3月首轮限购政策出台后,把绝大部分外地投资客排除在外,但在房源供应量少,而储客量大的情况下,这对销售影响不大。二手房市场,3月成交套数暴涨80%,创青岛成交量新高。

  后市预判:

  供应:四五月供应量大幅上升,各项目集中推盘。

  成交:在控调加码的情况下,商品住宅成交量还会继续回升。

  房价:真实的市场成交价格已经接近顶峰。

  长沙(刘佰忠)

  楼市现状:

  受目前市场迅速升温,库存去化较快,许多开发商无房可卖,新开工意愿较强。土地市场,虽本轮调控明确提出将加大普通商品住宅用地供应,但在短期内土地市场难以摆脱供不应求的“常态”。因长沙楼市新政只针对新房,二手房市场量价齐升。

  后市预判:

  供应:内六区在4月份预计将有36个项目推出新品,住宅产品仍是主流。

  成交:如果市场供应量充足,成交量会随之提升。

  房价:房价仍在上涨,预计未来几个月房价下滑将是小概率事件。

  热点区域/板块:雨花区、岳麓区。

  无锡(王新科)

  楼市现状:

  3月无锡市场有所回暖,企业推盘意愿较强,但成交表现一般,中低档项目加推效果较好,高档项目受单价高影响加推效果较差,而在政府备案限制影响下,整体成交均价保持稳定。二手房市场,购房需求的大爆发,近万套的成交也再度刷新了近年的月度记录。

  后市预判:

  供应:金三供应量大幅上升,整体楼市表现供大于求,预计后期供大于求状态长期存在。

  成交:预计后期成交将仍处于低位运行。

  房价:在政府备案限制影响下,预计后期价格将不会出现暴涨或暴跌的现象。

  热点区域/板块:天一新城板块。

  南京(赵静波)

  楼市现状:

  3月南京商品房和商品住宅市场回暖明显,主要是3月新政后中下旬阶段南京楼市迎来了一批开盘潮,近五千套房源入市。在成交方面,3月商品房和商品住宅成交回升,但市场的需求依旧存在市场整体供不应求。同时,消化周期有一定程度的回升,但依旧维持在低位水平的情况下。

  后市预判:

  供应:预计4月份南京60盘推万套房源。

  成交:接下来的南京楼市成交会依旧可观,大幅度下降可能性不大,热门区域成交热度不变。

  房价:热点区域如河西、城北等区域房价坚挺,两江等区域趋于平稳,高淳溧水等板块会有小幅度下降可能。

  热点区域/板块:燕子矶新城、江宁滨江、城北鼓楼滨江、城南的南部新城等子板块。

  苏州(戈文问)

  楼市现状:

  3月下旬部分项目集中备案,导致成交和供应激增,但成交均价相对稳定,延续了去年10月以来的价格走势。库存有所增加,好于城市平均水平。企业新开工意愿方面,企业业绩指标相对激进,倒逼加快新开工进度。需求结构上,客户类型仍以刚需客为主,但改善客的比例明显增加;精装修产品、叠墅产品的需求量在逐步增加。

  后市预判:

  供应:7个楼盘预计开盘加推,4月份供应量将下降。

  成交:针对三月份爆发式集中签约,预估政府将限制签约速度,成交量预计会有一定下滑。

  房价:整体均价保持稳定。

  热点区域/板块:从成交占比来看,新区、相城区和吴中区依旧是热点区域,元和、浒墅关、高铁新城、尹山湖、科技城和湖东板块客户关注度较高。

  福州/厦门(张子吉)

  楼市现状:

  3月福州、厦门都受供应大幅放量影响,成交量均有大幅提升。但这两个城市在项目开盘去化上又有显著差异:福州单价较高楼盘,开盘去化率一般在50%以下,单价较低楼盘去化率在80%以上;而厦门单价在3.5万元/平方米以上房源基本开盘当天全部售罄,单价3.5万元/平方米以下楼盘则开盘去化率一般。

  后市预判:

  土地:福州、厦门近期都会有多宗土地出让。

  重庆(王伟)

  楼市现状:

  由于之前政策调控力度有限,重庆3月市场供应和成交均明显提升,接近去年同期水平。房企开工意愿强烈,16年新推货源基本售罄,市场活跃度较高,需求旺盛,有量有价。土地市场,房企抢地欲望强烈,房价上涨过快,政府有扩大供应的趋势。

  后市预判:

  供应:初步统计新开盘或加推项目有20个,较3月会明显增多。

  成交:随着4月市场新推或加推项目增多,成交量将呈现增长趋势。

  房价:土拍楼面价持续攀高,民众恐近期政府出台大的限购政策,需求量增加,房价将保持稳步增长的状态。

  热点区域/板块:北区依然较热,西区板块逐渐发声

  南宁(吴宁)

  楼市现状:

  3月南宁市场火热,房企集中获得预售资格,供应量大增;在房价上涨以及多城出台限购政策的背景下,出现部分恐慌入市现象,成交涨幅也较大。土地市场,3月份南宁土地供应量及成交量均大幅减少,楼面地价呈继续上涨趋势。

  后市预判:

  供应:去年多个成交地块项目在5、6月份取得预售证可能性较大,加之一季度春节前后为淡季,供应全年最低,因而二季度市场供应量将会大幅提升。

  成交:理论上随着后期供应量增多,成交也将继续呈现上升趋势,但具有不确定性,如果政策收紧,成交量大幅下降将是必然事件。。

  房价:除非后期政策有较大变动,否则房价将保持继续上涨趋势。

  热点区域/板块:江南区、兴宁东、三塘板块。

  天津(张福娜)

  楼市现状:

  市场严格执行限价,报批价格均为去年九、十月份价格,开发商普遍处于停盘状态,大部分开发商开工意愿也不强烈,且受美丽工程和全运会召开的原因,部分项目工程受限,武清区域更是全面停工。由于新房供应短缺,天津市场出现二手房和新房倒挂现象,二手房成交量和价格均上涨。

  后市预判:

  供应:紧缺

  成交:下滑

  房价:均价下降,主要因为政府限价所致。

  热点区域/板块:环城四区

  沈阳(王一翔)

  楼市现状:

  沈阳3月楼市供应面积增加,环比涨幅超160%。3月无新开盘项目,有新加推项目22批次,但批次加推超200套项目为6个。土地市场,3月供地建面30.24万平,但无新增居住用地。

  后市预判:

  供应:随着4月份沈阳房交会及区域房交会不断开启,沈阳供应量将出现短暂的激增,但对市场整体库存量影响较小。

  成交:沈阳4月成交量将迎来高峰期,预计整体市场成交面积环比3月将上升20-30%左右。

  房价:全市及各区域成交量将在4月出现持续上升,但受远郊区域成交量的增加,势必将拉低整体市场成交价格,预计4月沈阳成交价格将会出现波动性微降。

  热点区域/板块:预计沈阳4月热点区域仍集中城市西南的于洪区与城南的浑南。

  郑州(赵爽)

  楼市现状:

  由于个案影响,3月郑州供应、成交和均价均有不同程度上浮,但实际均价相对稳定。从案场到访量来看,限购区到访量有所下降,非限购区域到访量明显上升。土地市场,河南第二批宅基地A类复垦券以9.43亿元全拍出。

  后市预判:

  供应:预计4月11个项目开盘。

  长春(史嵩龄)

  楼市现状:

  随着市场回暖,规模开发商普遍开工。3月,以学区房为卖点的项目增多,且价格缓慢上升。从需求结构看,依旧为刚需为主,改善辅助,但是改善需求逐渐放大。

  后市预判:

  供应:长春开始正式恢复工期,下月供应趋势逐渐增加,月底供应加推产品增多。

  成交:未来成交以企稳为主,市场需求从目前来看相对平稳,若下月开始执行公积金政策,会对楼市产生一定的冲击。

  房价:长春3月房价开始攀升,加推项目及产品类型偏向于改善房源,一些企业开始有涨价趋势。

  热点区域/板块:北湖区域。

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