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年报点评|龙光地产:珠三角区域深耕助力业绩稳步增长

作者:jacksonadmin 人气: 发布时间:2017-04-16
摘要:小Q导读 :2016业绩亮眼,前瞻布局粤港澳大湾区,2017蓄势待发。 文/克而瑞研究中心 朱一鸣、贡显扬 2016年,龙光持续布局改善型需求及刚性需求产品,销售业绩稳步增长,盈利能力

  小Q导读:2016业绩亮眼,前瞻布局粤港澳大湾区,2017蓄势待发。

文/克而瑞研究中心 朱一鸣、贡显扬

  2016年,龙光持续布局改善型需求及刚性需求产品,销售业绩稳步增长,盈利能力维持在行业高位。同时,聚焦深圳、珠三角区域深耕以及在粤港澳大湾区的前瞻性战略布局也为将来的业绩发展奠定了基础。

  聚焦深圳区域深耕、全年销售业绩大幅增长

  龙光地产2016年实现全年合约销售金额287.16亿元,同比增长40%,超额完成上调后280亿元的业绩目标,3年复合增长率达29.5%。2016全年合约销售面积229.8万平方米,销售均价12496元/平方米,同比增长近47.4%。

  龙光地产2016年继续坚持以聚焦深圳为核心的发展战略,随着深圳区域房价的不断攀升,龙光的销售业绩也水涨船高。根据年报,龙光地产深圳区域2015年的成交均价为10083元/平米,而2016年的成交均价则达到了21077元/平米,同比大幅增长近109%。

  

  注:深圳区域包含深圳、惠州;珠三角其他区域包括佛山、东莞、中山、珠海等城市。

  在龙光地产2016全年的销售业绩中,深圳区域的龙光城及玖龙玺项目的贡献显著,高达124.5亿元。其中位于深圳的玖龙玺2015年10月的开盘均价只有55000元/平方米左右,而该项目2016全年的成交均价则达到了73719元/平方米。位于惠州的龙光城在克而瑞2016年全国项目成交金额TOP10中以85.9亿元的销售业绩排在第九位,龙光城在竞争激烈的深圳区域持续多年热销,表现出了龙光地产强劲的开发运营能力。

  在龙光“布局大深圳、重点投资轨道交通沿线物业”的战略下。龙光2017年将在深圳市场有更多的地铁沿线项目推出,包括位于深圳北中心红山地铁站上盖龙光?玖钻项目、坪山高铁站龙光?玖云著及光明高铁站的龙光?玖龙台,相信随着这些项目的推出,深圳区域的项目将助力龙光地产日后的业绩再上更高台阶。

  项目布局合理、货值充裕,2017业绩增长可期

  2016年,龙光地产在招拍挂市场中新获取5个项目,总计容建筑面积142.25万平方米,合计新增土地投资190.52亿元,平均楼板价13394元/平方米,同比增长91.7%。截止2016年末,土地储备总建筑面积约为1409.06万平方米,平均土地成本为3384元/平方米,布局聚焦在以深圳为核心的珠三角区域及汕头、南宁等区域,其中深圳区域的投资额占比超过74%。

  在土地招拍挂市场竞争日趋激烈的情况下,龙光地产还积极开拓多元化的拿地渠道,目前已在深圳以及其他珠三角等地参与多个城市更新项目的前期工作,可以在将来提供充足且具有成本优势的土地供应。截止2016年末,龙光土储总货值约人民币3400亿元,其中招拍挂与收并购及更新类货值各约1700亿元。

  龙光地产2017年销售目标345亿元,较去年的实际销售业绩增长20%。2017年预计新项目开盘12个项目,货值400亿元;全年可售资源约680亿元,只需达到51%的去化即可完成业绩目标。相信龙光在优质的土地储备、地价优势、深耕粤港澳大湾区的战略布局以及近30%的三年业绩复合增长率下,有望于年底完成345亿元的目标。

  核心净利率达15.1%,盈利能力突出

  龙光2016全年实现营业收入205.4亿元,同比增长40.9%;毛利65.6亿元,同比增长48.1%,毛利率达31.9%,较去年上升1.5个百分点。权益股东应占溢利44.9亿元,同比大幅增长69.4%;核心溢利31.1亿元,同比增长57.4%,核心净利率15.1%,按年进一步提升1.6个百分点。高利润率主要得益于主要是得益于龙光较低的土地储备成本。此外,在2016年销售规模300亿的房企中,龙光的毛利率和核心净利率均处于较高水平。

  平均借款成本降低、债务结构进一步优化

  2016年末龙光持有现金及银行结余147.97亿元,净负债率从2016年中期的75%下降至年终的71.4%,在杠杆率保持扩张性的同时,很好的控制了风险。龙光2016年共发行三次非公开境内公司债券及一次公开境内债券,规模合计74亿元,票面利率在3.4%至5.8%之间。龙光通过多元化的境内外融资渠道降低融资成本,优化债务结构,同时将平均借款成本从2015年末的6.8%降低到6.1%。此外,龙光持有现金充裕,债务期限结构合理,短期债务风险可控。截止2016年末,长短期债务比为5.48,现金短债比为2.89。

  

  深耕珠三角、前瞻布局粤港澳大湾区

  随着2016年中国房地产行业城市市场的差异化发展和规模房企分化格局的不断加剧,更多的房企通过城市的差异化布局战略来获取企业发展的优势、满足规模扩张的需求。龙光多年来一贯深耕珠三角地区的战略布局也与中央规划发展粤港澳大湾区不谋而合。

  3月5日,在中央政府工作报告中,国务院总理李克强提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”,未来将进一步整合泛珠三角的城市群优势,将包括珠三角九市(广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海、惠州、江门、肇庆)以及香港和澳门列为粤港澳大湾区及世界级城市群中的主体发展城市,并同时将此纳为国家整体战略发展的一部分。随着未来国家战略的推进,大湾区经济体高速发展融合,珠三角地区的土地价值和房价也将大幅提升。在政策的红利下,一直以珠三角地区为发展重点的龙光无疑拥有了更大的发展潜力。

  此外需要注意的是,龙光地产在2016年正式成立海外投资公司,启动海外战略布局。2017年2月,龙光联手合景泰富以168.55亿港元成功投得香港鸭脷洲大型稀缺住宅地块。龙光以香港为海外战略核心,可以有效对冲外汇风险,优化业务布局,逐步形成境内境外同步发展的新格局。

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