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经济学也可以用在商品售房上

作者:admin 人气: 发布时间:2017-10-10
摘要:国家和政府为了保护商品房市场,出台了一些限制商品房买卖的政策。限售,在一定程度上保护了消费者的权益。其中,用到了一些经济学原理。 提要:如果限售期是3年,并将存量房
国家和政府为了保护商品房市场,出台了一些限制商品房买卖的政策。限售,在一定程度上保护了消费者的权益。其中,用到了一些经济学原理。
 
提要:如果限售期是3年,并将存量房纳入限售范围,就意味着,取得产权证不满3年的所有商品房,都不得转让。我们上面说了,取得产权证需要一年左右时间,也就是说,购房时间4年以内的商品房,都不能上市。
商品房限售,不是一项新政策。今年3月25日厦门就率先出台了此类政策。但9月22-23日,6个城市推出新一轮的限售政策后,却引起了较此前更多的关注。据有关机构统计,全国已有40多个城市实行各类限售政策。
 
倒不是说,这一波的限售就更严厉,限售时间为5年的城市,之前就有。更受关注,可能是因为,一是出台限售政策的这几个城市,时间比较集中,好像是不谋而合;二是大家忍不住要猜测,下一批限售扩围的城市会有哪些?
 
如果扩围,“向上”无非是京沪深商品住宅也限售,“向下”无非是更多的三四线城市加入。无疑,其中,京沪深更具风向标意义。可能性是有的,而限售不限售都有它的道理。所以,一味地猜测,没有太大意义。
 
显然,商品房限售的目的是为了抑制房地产投机。如果是以取得不动产证起算,限售2年,实际购房时间至少有3年。通常来说,办下产权证,大约需要一年。如果限售5年,相当于购房时间6年以上,不短了。
 
这种做法,与资本市场的股票持有政策本质上是相通的。根据现有规定,持有股票一年以上,其利息红利免征个人所得税。初衷也是为了抑制短期炒作过盛之风,鼓励价值投资。不过如你所知,利息红利的个人所得税与转让所得的个人所得税,不是一回事。
 
这对市场的影响非常大。比如,2016年北京市商品住宅共成交114752套。如果适用于限售,不用说,这11万套商品住宅短期内是不能转让的。如果乘以4,就是40万套。且不说40万套吧,就是突然有20万套存量房(二手房)不准转让,也会对供求关系产生重大影响。
 
由此出发,我希望并且相信,所有城市在出台相关限制性措施之前,会对市场供求关系进行研判。比如,根据现有限售政策,从购房时间算起,最短也有3年期限。也就是说,这3年中间,即使你确有需要,以小换大,以旧换新,也不行。不能卖,由于限购,也不能买。
 
这实际上已经限制了一批存量房的流通。它的数量有多少,对房地产市场的供求关系有怎样的影响,城市主管部门应进行量化分析。倘若对未来一段时间的住宅供应有较大影响,那就必须采取坚决措施,增加更多的有效的住宅用地供应。
 
如上所述,中共中央、国务院对北京城市总体规划的批复,再次提到了建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。在我个人看来,长效机制,不仅要增加住宅用地供应,实行购租并举,以及拟议中的房地产税制改革,还必须包括存量房市场的流通搞活。
 
尤其是一二线热点城市,任何对存量房市场人为设置障碍、影响再流通的行为,都会对已然紧张的供求关系造成威胁。所有政策措施不仅要顾及当下,更须虑及未来。慎之。
 
对于商品房的限售,我们应该保持乐观积极的态度。一方面,我们不应该放任商品房的随意转让和出售,一方面,要努力提高自己的经济实力。
 
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