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昨天的房地产辉煌,未来的房地产存在不可抗力

作者:admin 人气: 发布时间:2018-02-09
摘要:现在的我们在领导人的带领下,越来越走向了正轨。但是,关于地产行业的说法仍旧是褒贬不一。不过,未来房地产的发展顾专家给了我们正确的解释。 回顾中国房地产40年发展的巨大
现在的我们在领导人的带领下,越来越走向了正轨。但是,关于地产行业的说法仍旧是褒贬不一。不过,未来房地产的发展顾专家给了我们正确的解释。
 
回顾中国房地产40年发展的巨大变革,商讨如何建立楼市长效机制的时代课题,2月6日,腾讯房产“聚变·重构”年度影响力沙龙在北京腾讯汇隆重举办。
中国房地产业协会前副会长兼秘书长顾云昌、中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁,与腾讯房产总编辑王秋凤以及多家主流媒体共同进行了交流和探讨。
 
作为参与中国有关房地产政策制定的调研和起草工作的时代见证者,顾云昌对改革开放40年来中国房地产发生的巨变深有感触。
 
他这一生与中国房地产行业密不可分。出生于1944年,毕业于同济大学建筑规划专业,从施工单位到住建部,从在山沟里盖房子,到起草影响中国经济走势的房地产改革文件,他亲历与见证了房地产行业从无到有,从有到成为国家经济支柱的每个转折点。
 
谈昨天:没有改革开放便没有房地产的蓬勃发展
 
对于中国房地产行业来说,1998年的房改拉开了历史大幕,推动了住房分配货币化改革,铺垫了中国房地产黄金十年的基石。
 
作为第一批研究住房政策和房地产改革理论的参与者,忆起彼时灯火通明的岁月,顾云昌仍记得十分清楚。
 
“80年代初就开始了房地产的理论探讨,改革与试点,但一直没有制度上的突破,即住宅是不是商品,所有的探讨都在旧制度上进行。”
 
1997年10月,领导层组织房改起草小组,发改委、银行、住建部、财政部等100余人参与,顾云昌也在其中,经过多次会议讨论,终于在1998年打开新思路,启动了住房制度改革。
 
“我们的改革路径就是住宅商品化、市场化、私有化。”顾云昌分析说,房改后还有两年是过渡阶段,“2000年以前是开发公司盖了房子单位买来分配给职工,并非完全市场化,2000年后就必须个人买房,形成真正的市场化。”
 
顾云昌表示,改革开放初期,人均住房面积还不及解放初期,“所以要还欠账,那么就要发动四个积极性,国家、地方、企业、个人来建房子,到2000年左右的时候,欠账基本还完。”除了住房制度的改革,土地制度改革对于房地产行业发展亦是功不可没。
 
1985年尚未有国土部,所有关于土问题的研究都在房地产住宅局,“讨论是从如何认定土地的级差地租理论开始的。”顾云昌说,改革开放前哨深圳在土地改革上走在最前面,于1987年打响了土地拍卖第一枪,开启了人们对土地价值的认知。
 
不过这一切都是基于改革开放的基础上,顾云昌认为,“没有改革开放,就不会有房地产今天的蓬勃发展,不会有老百姓住房的改善,不会有对中国经济的极大拉动。”
 
谈今天:不要让房地产成为一头狼来损害我们
 
在顾云昌看来,2000年后个人积极性在房地产行业中的作用被激发出来,甚至有点过猛。他用三个词语来定于房地产之于中国及世界的关系:一把火、一匹马、一头狼。
 
顾云昌说,“一把火”是指当时中国经济进入低迷状态,1998年的房改开启了中国经济新的增长点和心的消费热点,犹如冬天里的一把火;
 
“一头马”,毫无疑问,房地产是拉动中国经济的一匹马,对整个经济起到很大的作用;
 
“一头狼”,是指房地产没操作好就会成为损害经济的一头狼,日本九十年代的危机、1997年的亚洲金融风暴、2008年的美国次贷危机,都是与房地产有关。
 
“既要看到它一把火的作用,又要看到一匹马的作用,但不要让它成为一匹狼来损害我们。”
 
顾云昌认为,所谓黄金时代、白银时代都是由供求关系而定,目前现状是供过于求,土地错配,尤其是在中小城市,“不能再盲目盖房子”。此外,如何给户均套数找到一个平衡点,是需要通过改革、通过供给侧来解决的。
 
于房企而言,需要认清主要矛盾的变化——人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。“一切发展都要从人民的需求出发,”顾云昌认为,新时代之下,老百姓温加饱、白加黑、房加车都有了,现在需要实现的是住有所居。
 
顾云昌给房企指出的发展方向是,“精、品”。
 
精,即满足精神生活的需求,“我把它叫做精神需求的文健旅,文化、教育、艺术、娱乐、健康、医疗、体育、旅游等”。
 
品,即高质量的发展,把产品的质量放第一位,“不仅仅是硬件,软件也要提供好”。
 
谈明天:长效机制并非一劳永逸
 
对于时下大热的长效机制,顾云昌解读为“一加三”——新的住房制度建立,多主体供给、多渠道保障、租购并举,即两多一并的住房制度。
 
顾云昌认为,既然是长效机制那就不是短期政策,深层次改革需要花很多时间,所以不能着急,一旦确定,会加大力度往前推。
 
顾云昌也提醒到,即使有了长效机制也不能保证房地产不会再出状况。
 
“美国市场经济这么多年一样引发全球金融风暴,香港也有房产税,采取的是英联邦机制,房价依旧连续上涨21个月。”顾云昌认为,不能说长效机制建立起来就安枕无忧,楼市原本不确定性因素就很多。
 
李铁同时认为,建立长效机制,就是把短期行为变成长期行为,把短期收益变成长期收益。长效机制落地的首要条件是“因城施策”,一定不能建立在行政主导、主观干预之上,而应是市场发育的结果。
 
面对媒体“目前一线和二线热点城市房价高企,中低收入人口买不起房,而因为政府限价,富人买房反而能享受到折价的变相福利分配”的问题,李铁建议,地产调控要从供求关系上入手,通过各种方式加快轨道交通建设,支持大城市周边小城市和小城镇的发展、放权,从空间上的变化来解决住房供给问题。
 
听完了专家们的解释,是不是对未来自己的买房有了一个明确的目标。未来的房地产行业发展将更加完善和快速,着实是给年轻人不小的压力。
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