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从最近的新闻看房地产的这项税收离我们不远了

作者:admin 人气: 发布时间:2019-11-18
摘要:我们都知道《伊索寓言》里有一则狼来了的故事。前面两次别人喊狼来了,我们都很谨慎,但是狼却没有来,于是放松了警惕,甚至于产生了狼永远都不会来了的错觉,这时第三次当别

  我们都知道《伊索寓言》里有一则“狼来了”的故事。前面两次别人喊“狼来了”,我们都很谨慎,但是“狼”却没有来,于是放松了警惕,甚至于产生了“狼永远都不会来了”的错觉,这时第三次当别人再喊“狼来了”的时候,我们也没作什么准备,但这次“狼”真的要来了,不过可能变成小红帽的模式出现在大家的面前。

  中国香港近期的《财政预算案》提出宽减差饷(房产税),在一番统计之后,香港财经事务及库务局提供了一份文件,这份文件里附上了香港10名被宽减房产税最多的业主。

  排名前十名的业主,所拥有的物业数目一共是40136个,差饷减免总额达到了2.56个亿;而在这份榜单中排名第一的这位“物业王”,一个人就占据了39%的份额,遥遥领先于第二名!

  这位“超级业主”实际上是领展房地产投资信托基金,它的前身就是香港政府公营房屋部门的商场产业部分,后来IPO私有化了。 那领展房地产投资信托基金是什么?

  领展房地产基金是首家香港上市及以市值计现时亚洲地区最大型房地产投资信托基金,也是全球以零售为主最大的房地产投资信托基金之一。

  领展物业遍及香港、北京、上海和广州。在香港拥有1,000万平方呎的零售物业及约72,000个泊车位,以及一个发展中项目;中国内地有约276万平方呎零售及办公室物业,可以说是一个真正的“地主”。

  看见没?这15645套物业并非指的全是房子,其中还包括街坊小店、菜场小摊、停车位等等,以后这些全都是差饷的征收范围。

  2016年香港政府已将购买房产的印花税上调至了15%,只有买第一套房产的本地永久居民可豁免。而非永久居民印花税高达30%!

  差饷的正式名称是地税或土地税(Rates,LandRates),是间接税的一种,差饷是香港对地税的说法,承袭自中国的古文。中国内地目前并没有差饷。差饷是一种源于英国的税款,在英国、美国、澳大利亚以及很多国家和地区都存在,金额主要按土地价值、房产价值或物业租值根据一个比例作为计算。

  纳税主体——租赁、持有或占用物业者。香港法律并未具体规定差饷承担者是出租人还是承租人,一般由租客与业主自行约定。如果没有其他协议,须由使用人缴纳。

  税基——应课税租值。指物业于某一特定日期(近年指10月1日)的估计市值。香港政府要求每年进行重新评估。评估方法有比较法(当类似物业的可得时)、收支法(一般适用于公共事业、酒店、电影院等)以及建筑成本法(一般用于油库、高尔夫球场和康乐会所等)

  税率——每年由立厘定。但1999年起,差饷征收率一直没有变化,维持在5%。通常,差饷占到香港家庭支出的3%左右。

  减免条款——香港对一些土地和建筑物的差饷进行豁免,包括农地及相关建筑物、宗教用途的建筑物、坟场及火葬场、政府拥有的一些物业、军事用地等。此外,政府还有权利向差饷缴纳人退还或宽减差饷。比如,经济状况较差时,政府可制定一些减免措施,降低居民税赋。金融危机之后几年,由于一些宽减差饷措施,差饷在总收入中所占比重下降到3%左右。

  纳税主体——租赁、持有或占用物业者。香港法律并未具体规定差饷承担者是出租人还是承租人,一般由租客与业主自行约定。如果没有其他协议,须由使用人缴纳。

  税基——应课税租值。指物业于某一特定日期(近年指10月1日)的估计市值。香港政府要求每年进行重新评估。评估方法有比较法(当类似物业的可得时)、收支法(一般适用于公共事业、酒店、电影院等)以及建筑成本法(一般用于油库、高尔夫球场和康乐会所等)

  税率——每年由立厘定。但1999年起,差饷征收率一直没有变化,维持在5%。通常,差饷占到香港家庭支出的3%左右。

  减免条款——香港对一些土地和建筑物的差饷进行豁免,包括农地及相关建筑物、宗教用途的建筑物、坟场及火葬场、政府拥有的一些物业、军事用地等。此外,政府还有权利向差饷缴纳人退还或宽减差饷。比如,经济状况较差时,政府可制定一些减免措施,降低居民税赋。金融危机之后几年,由于一些宽减差饷措施,差饷在总收入中所占比重下降到3%左右。

  在香港,差饷的征收及估值由差饷物业估价署负责,根据市价、面积、位置、设施、质素及管理水平,估计物业用于出租时可取得的年租金,以应课差饷租值乘以一个百分比的差饷征收率计算,再分四期缴交。

  香港除了差饷还有物业税,物业税则以实际出租收入打八折后(还有一些扣减不过一般不多),再乘以15%收取。下图为上海各区平均一个月的租金表,一套黄浦区的房子一年收取租金大概在14万左右,按香港的模式则该单位收取的差饷大约7000元,物业税则大约17000元。综合的税率就大约是15%左右。

  此外,今年6月份香港宣布将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%。额外差饷大约相等于楼价的5%。

  联想到ZF一向对标的是香港的房地产制度的,包括现在的70年产权(当年最早向中央领导提出建议,租地给外商进行开发,而后来的“70年”也是从建议的“99年”、 “也可以75年”中来。其中的“99年”来自于界限街以北的批租土地,而“75年”则是当时港府在界限街以南的批租年限,中国最终为住宅选择了一个比75年更短一些的70年,而其他类型的土地年期则更短。)公摊也是学香港的(虽然香港已经取消了),炒楼花,也是学的香港。而且现在的楼市招拍挂制度也是学习香港的。所以结合最近的新闻看,接下来很有可能学习香港的差饷税。

  国家原本想慢慢抬高房租,再收类似的差饷,以此缓慢推进房产税。现阶段一下子推出房产税,可能会直接导致泡沫破裂(国家也不允许房地产立即崩盘)。倘若从租金中慢慢收取,这样既不会动了有房阶级的奶酪,又能保证国家税收收入的增加,岂不两全其美。所以仔细想想就能知道为什么蛋壳和自如能如此抬价了。

  我觉得这个税率也是最有可能也最快能在全国推行的税率,只有房租才能真实反应支撑房产税的现金流情况。先试试水,能大家慢慢适应了就开始推产税。一句话,这个税目的不是为了降房价,只是为了过渡和填补财政。

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